分享团队踩盘五角场板块的报告。

A. 位置：

五角场全称“江湾-五角场”，它是上海四大城市副中心之一，南部地块为上海十大商业中心之一，因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名，与上海中心城区西南部的徐家汇遥相呼应。

五角场板块范围，为三门路、政立路以南；国和路以西；内环线以北区域。随着现代化商务设施、交通、生态等的不断发展，区域整体优势随之完全凸显，已发展成为北上海商圈乃至整个上海最繁华的地段之一。

B. 交通（地铁与自驾）：

轨交：已通车的3号线和10号线，和在建的18号线。3号线南起徐汇区上海南站站，沿途长宁区、普陀区、虹口区，北达宝山区江杨北路站，江湾镇站恰好在五角场板块西侧。地铁10号线连接虹桥交通枢纽，七宝、徐汇、黄浦、南京西路等中心区域到五角场。地铁18号线也在如火如荼的建设当中，未来可以直达浦东。

自驾：邯郸路隧道穿商圈中心而过，逸仙路高架在板块西侧边缘，还有内环、中环两条大环线，更有大连路隧道、军工路隧道等，不仅是通往闸北、浦东等地区的交通要道，更是通往上海市中心的必经之路。

C. 配套（商业与医疗）：

商业：地理布局新颖而有个性，依托五条主道路交汇而设计打造的下沉式广场极具特色，商圈内商业综合体林立，百联又一城、万达广场、合生汇等在依次开发建成，业态丰富，并有多个小型商场林立，还有非常受年轻人和学生喜爱的大学路。

医疗：三甲级别的长海医院、上海市岳阳中西医联合医院等都距离不远。

D. 学区（公办初中与小学）：

政立路第二小学和五角场小学都是三梯队的公办小学，也还可以，杨浦全区公办优质初中比较少。

E. 增值潜力：

五角场商圈人流量很大，基本来自大学、社区和交通枢纽。环绕有复旦大学、同济大学等10余所高校。它不仅仅是一个大型商圈，同时还是学府板块。整片五角场它是跟着大学走，大学它所能够带来的包括商业、写字楼、科创，尤其是创业扶植、孵化基地等这种新兴产业基地都是依托学校而衍生出来。

也因为有高校的背景基础所在，五角场它的活力是非常强的。作为一个产业服务中心，它其实有大量的板块是留给了产业，留给了开发区这种状态，所以并不是一个给住宅留了太多空间的地方，住宅开发用地少，新盘较少，单价在7到8万，产品中庸。就2035年的规划而言，五角场主城区升级为内部副中心，未来想象空间大，加之内部产业驱动是稳定的，房价还是会进一步增长。

F. 居住体验及居民素质：

这个板块住宅比较少，居民主要分为：第一类是本地土著，第二类是各大学校的教职工家属等，第三类是产业基地工作的白领，居住人群还有很大一部分大学生租房再次，整体居住氛围年轻有活力，居民素质较高。

G. 可见规划：

在2035年规划中，五角场是以产业为主的一个副中心，它的地位是得到了确立的，因为其实在新的规划当中，我们已经拥有了十四个副中心。原来的四个副中心，其中徐家汇已经变成CAZ了，剩下来的三个副中心当中，花木其实是降了级的，因为它的级别跟新建的副中心是一个级别，都属于普通副中心，而真如和杨浦的五角场，不是传统的副中心，是叫做主城副中心，也是现在留下来的唯一两个主城副中心，比新建的副中心多少要牛一点，无论是地理位置，还是发展的规模，多多少少是有那么点优势的。

具体到规划落地方面：五角场地皮几乎没有了，周边扩张的余地也没有，能做的是产业的升级与腾笼换鸟，南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一；中部—— 知识创新中央社区，打造上海中央智力区，“创智”系等科技园区的落地使这里形成了知识创新区。；北部—— 高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中心等；将五角场打造成为商业、金融、办公、文体、研发及居住融为一体综合板块。

总结：这里交通、商业都十分方便，2035年升级为主城副中心，未来充满想象空间，五角场板块内被大学、商业和产业园占据了绝大部分面积，留给住宅的位置并不多，而且长期处在无新房供应的状态。总体来说，属于刚需上车板块吧！

从板块房源来看，次新房占比很小，单价上虽然和附近老公房相差不多，但是总价差距非常大。当然差距不仅仅是面积上的，从小区环境到建筑质量的优势也很突出。但是老公房性价比比较高，在板块内也是人气比较高的小区也是以老公房为主主要集中在中环内。

次新房主要分布在两个部分，复旦大学、财经大学等学府以东主要是瑞安打造的商业综合体，其中包含一些体量较小的点状住宅分布，以创智坊、江湾翰林为代表，品质比较好，商业氛围浓，轨交利用10号线；大学以西主要是2000到2005年之间的小区，品质一般，商业薄弱，房型好，价格也更低，轨交利用3号线。